«Масштабный инвестиционный проект (МИП) комплексного развития территории «Верх-Тулинский», стартовавший в Новосибирской области девять лет назад, приближается к первому горизонту планирования. Проект, запущенный в период роста инвестиционной активности, в своем развитии вместе с экономикой страны прошел турбулентности и трансформации последних лет и накопил важный опыт адаптации бизнес-модели к изменению внешних факторов. Управляющий компании «Лидер Инвест Групп» МИХАИЛ КАМБАРОВ, все эти годы возглавляющий реализацию проекта, рассказал «Континенту Сибирь» о том, что уже сделано и как на сегодня видятся перспективы развития.
Михаил Камбаров рассказал о развитии МИП «Верх-Тулинский». Фото предоставлено пресс-службой компании «Лидер Инвест Групп»
— Михаил Владимирович, давайте напомним нашим читателям, в чем заключается основная идея, концепция МИП «Верх-Тулинский».
— Концептуально это проект комплексного развития территории, или, как сейчас говорят, КРТ. Технически — проект развития, инфраструктурного прежде всего, территории и создание на ней среды, комфортной как для запуска и ведения бизнеса, производственной деятельности, так и для повседневной жизни.
Зачастую промышленные площадки и жилые районы строятся автономно и удаленно друг от друга, что влечет за собой целый ряд вопросов, связанных с транспортным сообщением этих функциональных зон. Здесь логика другая. Изначально она базируется на понятном тезисе о том, что многие предпочитают жить недалеко от места работы, чтобы не тратить ценные часы на дорогу.
Конечно, на этапе запуска многими выбор такого комплексного подхода в реализации инвестиционного проекта воспринимался со скепсисом. Проще говоря, мало кто верил в успешность идеи. Сегодня эта работа уже не в начальной стадии, и есть множество примеров того, как предприниматели, приобретя у нас площадку для бизнеса, покупают затем и дома здесь же, в жилых проектах. Достаточно много наших сотрудников проживают на этой территории, другие хотят переехать сюда, чтобы не терять время на дорогу. Да и вообще, среда здесь говорит сама за себя.
— Каким образом реализуется здесь жилая застройка? Дома строит ваша компания?
— Домовладения мы не строим. Исходим из подхода, что у человека должна быть возможность выбрать земельный участок и построить на нем дом самостоятельно или поручить это подрядчику. На территории экопоселка «Сибирские просторы» работают несколько застройщиков. Территория жилой застройки здесь составляет 240 га. Строительные компании выкупают по несколько участков для строительства внутри поселка кварталов в едином стиле и дальнейшей реализации готовых объектов. Кстати, как раз последние два года не продаем земельные участки застройщикам. Допродаем, так сказать, оставшиеся дома и переходим к самостоятельной комплексной застройке. Как показала практика, только так получим и эстетику, и комфорт, и единый срок ввода объектов.
На старте проекта был открытым вопрос, для чего люди будут выбирать здесь участки — под дачу, дом выходного дня или для постоянного круглогодичного проживания? Тогда это были земли сельхозназначения — дачная земля, ведение садоводства. С апреля 2022 года — это территория села Верх-Тула, категория — земли населенных пунктов, со всеми вытекающими последствиями. И сейчас, по опыту, можно твердо говорить о том, что жители приобретают участки и строят здесь дома для постоянного проживания. Мы проводили опросы, результаты однозначны: все больше людей хотят жить постоянно. А это требует создания удобной инфраструктуры, характерной для таких территорий. У нас территория эта полностью газифицирована, газопровод низкого давления проведен до каждого домовладения, системы безопасности, освещение, детские и спортивные площадки, парковка для автомобилей, введена остановка общественного транспорта, работает организация, занимающаяся эксплуатацией поселка. Завершено строительство магазина.
Наши жители — в большинстве своем семейные пары с детьми и те, кто собирается в скором времени уйти на пенсию. Есть пожилые, есть люди с Севера, которые строятся здесь под будущий переезд. Из Барнаула приезжают. В последнее время наблюдаем начало процесса обратной миграции: раньше многие из Сибири мечтали уехать в Москву, Питер, Сочи, а сейчас есть довольно много запросов на переезд оттуда.
Сектор индивидуального жилого строительства в последние несколько лет показывал устойчивый рост, как в России, так и в Новосибирской области. На этом в целом благоприятном фоне сегодня можно констатировать тот факт, что развитие жилых территорий проекта находится в активной стадии: построено 635 домов, а в целом поселок рассчитан на 1000 домов. Начинаются работы по развитию жилой зоны в Новой Верх-Туле.
Территория МИП «Верх-Тулинский» распланирована на несколько функциональных зон. Фото предоставлено пресс-службой компании «Лидер Инвест Групп»
Расчетный прирост численности населения села Верх-Тула, заложенный в проект, — 8,4 тысячи человек, а расчетное количество созданных рабочих мест — 2,4 тысячи. По рабочим местам существующая динамика сегодня позволяет говорить о том, что запланированный показатель будет существенно перевыполнен.
— Как на практике реализуется базовый принцип проекта?
— Функциональная структура и долгосрочная логика развития обширной территории площадью 2,5 тысячи гектаров определены ее мастер-планом. Основной принцип, который важен при реализации такого направления, состоит в том, чтобы работа, дом, места для отдыха были рядом. Исходя из этого, весь земельный массив распланирован на зоны — промышленного производства, сельскохозяйственного производства, личных и фермерских хозяйств, жилой и общественно-деловой застройки, объектов придорожного сервиса, зоны складов, логистики и магазинов.
Таким образом, в проекте реализуется комплексное развитие территории ближайшего пригорода Новосибирска, территориальная и функциональная интеграция. В этом основной концепт МИП. Несомненно, что для решения задачи требуется развитая инфраструктура. Удобный общественный транспорт, школы и детские сады, магазины должны быть в шаговой доступности.
В этом плане существенным фактором является взаимодействие с органами исполнительной власти. Появляется определенная синергия: так как проект реализуется на территории Верх-Тулы, в тесной связке с селом, присутствует взаимный обмен потенциалами и возможностями. Это важно, потому что МИП «Верх-Тулинский» — не банальная схема нарезки участков, а сценарий жизни обширной территории на десятилетия вперед.
— К слову о нарезке, расскажите, чем еще, помимо планирования и распределения участков, занимается здесь компания — оператор проекта?
— Девелопер «Лидер Инвест Групп» занимается поэтапной подготовкой земельных участков согласно категориям разрешенного использования, работает по обеспечению территории кластера инженерными коммуникациями.
Проект стартовал в 2017 году с расчетным объемом инвестиций 14,556 млрд рублей, из них инвестиции девелопера — 1,735 млрд рублей. В расчетный объем инвестиций включаются выкуп земельных участков, проектные работы, строительство внутриплощадочных дорог, линий электропередачи, газопроводов, водопроводов.
На сегодня девелопером инвестировано уже 1,96 млрд рублей, из них свыше 1,57 млрд рублей — это расходы на строительство и ввод эксплуатацию объектов инфраструктуры: линий электропередачи, распределительных газопроводов, хозяйственных водопроводов и внутренних проездов. Освоение территории ведется планово, несмотря на всевозможные внешние вызовы, сбоев нет.
— Тем не менее как сказалось изменение глобальной экономической ситуации на темпах реализации проекта? Что предстоит сделать в ближайшее время?
— Мы не спешим — поэтапно реализуем стратегические задачи развития территории. Инвестиционная фаза проекта изначально планировалась до 2026–2027 годов. Она, конечно, будет больше.
Сейчас в работе подготовка очередных участков в промышленной и жилой зоне. В этом году планируется выход на новый этап — начало работ в агротуристической зоне. Туристический кластер был заложен в данный проект изначально.
События последних лет подтвердили обоснованность этого решения. Развитие внутреннего туризма сегодня — один из устойчивых общефедеральных и региональных трендов и факторов роста. В 2025 году было начато создание мастер-плана туристического кластера МИП «Верх-Тулинский». Он станет логичным элементом концепции всего проекта.
Говоря об изменениях экономической конъюнктуры последних лет, важно понимать, что они несут в себе не только риски, но и возможности.
Оператор проекта обеспечивает строительство внутриплощадочных дорог, линий электропередачи, газопроводов, водопроводов. Фото предоставлено пресс-службой компании «Лидер Инвест Групп»
— Какие?
— В условиях высокой волатильности многих активов земельные участки промышленного, сельскохозяйственного и бизнес-назначения все чаще рассматриваются как перспективный инструмент вложений, стратегический актив. Спрос на них очевиден. Такая земля позволяет внести этот актив в оборот.
В условиях роста внутреннего производства, импортозамещения и развития инфраструктуры спрос, на мой взгляд, будет только увеличиваться. Нужно понимать, что инвестиционная привлекательность земли на разных территориях не одинакова. Причин множество: транспортная доступность, месторасположение, инфраструктура, степень подготовленности земельных участков, логистика, локация производств, юридический статус земли, площадь, экологические ограничения, перспективы развития территории и прочее.
А что такое для бизнеса или производства собственная земля? Это независимость от аренды. Владение собственным участком позволяет избежать лишних расходов и защититься от колебаний арендных ставок, что особенно важно в периоды экономической нестабильности. Владение участком позволяет возводить здания и сооружения, которые соответствуют потребностям бизнеса, будь то производственные цеха, склады или офисные помещения.
Тренд выноса предприятий за границы города будет только нарастать. Целевая аудитория проекта — малый-средний действующий бизнес, мечтающий о своих производственных и складских площадях. На территорию МИП на сегодня зашли 170 резидентов. Их участки находятся в разных степенях освоения и развития, но купленного и впоследствии заброшенного участка нет ни одного.
Михаил Камбаров ожидает, что МИП «Верх-Тулинский» перевыполнит плановый показатель по числу новых рабочих мест. Фото: Михаил Периков
— Каким образом и как долго девелопер взаимодействует с резидентом?
— Начнем с того, что исходно земельные участки находятся в собственности девелопера. Все участки поставлены на кадастровый учет, и на них зарегистрировано право собственности. Практика наших взаимоотношений с резидентами всегда основывается на ряде принципов, немаловажным из которых является юридическая чистота сделок. Право собственности переходит к резиденту посредством регистрации договора купли-продажи в Росреестре. При этом участки, как правило, формируются индивидуальной площади под запрос резидента.
Что касается дальнейшего взаимодействия, оператор МИП имеет возможность содействовать резидентам в реализации их строительных проектов, сопровождения на всех этапах. Это может осуществляться во взаимодействии с органами государственной власти и проектными институтами: при разработке необходимых документов территориального планирования, осуществлении изменений категорий и назначения земель, разработке архитектурных концепций, подготовке рабочих проектов и прочее.
Резюмируя вышесказанное: земельный портфель проекта имеет высокий инвестиционный потенциал, а основная задача девелопера заключается в эффективном управлении всем земельным массивом. Проект является устойчивым.
Соседство с региональной трассой — один из важнейших факторов развития промышленного и логистического парков. Фото предоставлено пресс-службой компании «Лидер Инвест Групп»
— На чем основана такая оценка?
— На опыте и на базовых принципах деятельности. Ленд-девелопмент — это прежде всего стратегический бизнес. Как говорят, игра вдолгую, где каждый из множества процессов может занимать, как месяцы, так и годы. В свете же быстро меняющегося законодательства и экономической обстановки здесь необходимы не только терпение и выдержка, но и способности контроля, объективной оценки и трансформации.
Важнейший первый этап — выбор верной концепции и разработка финансовой модели. Далее — проработка потребности в обеспеченности территории ресурсами и детальная проработка плана реализации. Здесь очень важно, чтобы цели и видение совпадали со стратегией развития региона.
Далее реализация шаг за шагом, анализ текущей ситуации, анализ и изучение возможных вариантов развития проекта и в целом экономики плюс обязательная оценка всех возможных рисков.
Источник: https://ksonline.ru/599606/pochemu-v-slozhnye-vremena-investory-vybirayut-vlozheniya-v-zemlyu/
